Proptech kontra tradisjonell bygningsautomatisering

EvoTek bistår eiendomsselskapene med å få kontroll over sine tekniske systemer ble etablert i 2004 og har i dag 20 rådgivere innenfor VVS, automasjon, energi, BREEAM, LCC og CO2-regnskap.

– Vi oppfatter oss som en foretrukket rådgiver innen teknikk og energi hos mange av landets fremoverlente byggherrene. Bærekraft er alltid i fokus i deres oppdrag, sier han.

– Min arbeidserfaring strekker seg fra flere år som prosjektleder og etter hvert som avdelingsleder hos systemleverandøren Hoist Energi (nå EM Systemer) og flere år som rådgiver innen byggautomasjon hos Multiconsult.

I begge selskapene jobbet Eirik med ITB (Integrerte tekniske bygningsinstallasjoner), SD (sentral driftskontroll) og digitalisering. I EvoTek i dag omfatter oppgavene hans gjerne jobben som ITB ansvarlig for byggherrene og energieffektiviseringstiltak strategisk på tvers av eiendomsporteføljer.

– I og med at Proptech egentlig bare betyr eiendomsteknologi, tenker alle på forskjellige ting når man sier det. For mange er det en forutsetning at det skal være noe nytt og innovativt som kommer inn for å gjøre en distrupsjon i bransjen, påpeker Bjørnstad.

– Det kan være alt fra noe som gjør det enklere å designe bygg som mer effektive BIM verktøy, til portaler som gjør det enklere for gårdeiere å kommunisere med leietagere.
I min hverdag forholder jeg meg mest til teknologi som bidrar til å styre, regulere og overvåke bygninger bedre, så hodet mitt går alltid først til trådløse sensorer med dobbeltsidig teip og batteri når jeg hører Proptech.

– Teknologi i bygninger er ikke noe nytt. Tradisjonelle automatikkleverandører har tidvis fått et dårlig rykte fordi systemene ikke virker helt som forventet. Jeg mener dette ikke skyldes manglende kompetanse, men at automatikkentreprisene blir plassert for langt ned i hierarkiet, understreker Bjørnstad, og lister opp en rekke momenter:

* Som under-under-entreprenør får man ikke en stemme i prosjektene
* Selv om kostnaden knyttet til automatikk er lav sammenliknet med andre entrepriser, så er de helt essensielle i hvordan bygget oppfører seg og oppleves i drift.
* Automatikkleveransen blir ofte så presset på pris at man lett taper penger så fort man vinner en jobb. Automatikkleverandører må derfor gamble på å tjene sine penger på service og ettermarkedet.
* Det kuttes i kostnader til prosjektledelse og god prosjektering av de tekniske løsningene.
* Dette fører igjen til en spiral av reklamasjoner og lager ikke god grobunn for innovasjon.

Fra sidelinjen kommer flere nye selskaper som jobber på en annen måte og som leverer nye løsninger som oppleves som mer forståelige og brukervennlige.

Bjørnstad mener imidlertid at de nye proptech selskapene ofte leverer begrenset funksjonalitet i forhold til det en moderne komplisert bygning trenger. Dette selv om funksjonene ofte er gjennomtenkt og brukervennlig.

– Mellom disse to leirene opplever jeg at det ofte oppstår konflikt. Automatikkleverandører omtaler proptech selskapene for å mangle nødvendig forståelse for kompleksiteten i bygninger og at sensorene som leveres er av det enkleste slaget, sier Bjørnstad.

Sett fra den andre siden kan Proptech leverandører omtale automatikkleverandørene for å bruke software og kommunikasjonsprotokoller fra 80-tallet og at de har svak kompetanse om moderne IT-systemer.

– Selv om det sikkert er mye riktig i dette, mener jeg at denne polariseringen skygger for mulighetene for godt samspill. Spesielt tenker jeg at der er et enormt potensial i forbindelse med den energieffektiviseringen som må akselereres i eksisterende bygningsmasse fremover.

Bjørnstad forteller videre at selv om man kan gjøre mange gode skrivebords øvelser rundt energibesparing, er det i virkelighetens verden alt for mange gode grunner til å ikke gjennomføre noe.

Ofte skyver man på ting til neste store ombygning fordi leietager skal flytte «om noen år». Eller så er usikkerheten om besparelse et hinder. Kanskje får leietageren gevinsten selv om gårdeieren må betale regningen for tiltaket. Er det bare seks år til bygget skal rives? Eller fire år til vi tenker å selge bygget?

– Slike realiteter bremser gode tiltak, men her mener jeg at samspillet mellom proptech og tradisjonell bygningsteknologi virkelig kan skinne, mener seniorrådgiveren.

Bjørnstad tar frem noen eksempler som han mener illustrerer dette:

– Det er svært mange ventilasjonsanlegg i Norge som har frekvensstyrte vifter, men som går på konstant luftmengde. Denne luftmengden er stort sett satt etter maksimalbelastning selv om det bare er korte perioder i løpet av året man faktisk trenger så stor luftutskiftning.

– I slike tilfeller har vi gjennomført noen prosjekter hvor vi benytter trådløse, batteridrevne inneklimasensorer som enkelt kan monteres i de rommene aggregatet betjener. Deretter setter man hvilke temperatur og CO2-nivå man ønsker og lager et pådragssignal ut ifra den føleren med høyest temperatur eller høyest CO2-nivå. Dette pådragssignalet er integrert i SD-anlegget og brukes til å gire aggregatet mellom maks og minimum trykk.

– Typisk kan man i lange perioder komme ned mot halve luftmengder. Dette sparer vifteenergi, varmeenergi og kjølenergi, poengterer Bjørnstad.

Et annet eksempel han trekker frem er fra en energisentral i Bergen hvor Evotek bistår med drift. Denne energisentralen leverer ca 8,5 GWh til 8 sameiere (ca. 600 boliger), et kjøpesenter og en videregående skole.

– Godt over 85 prosent av energien hentes opp av 112 borehull via varmepumper. I sentralen slet man veldig med tappevann med feil temperaturdifferanser. Utfordringen her var at problemene lå i røranleggene til sameiene, og som selskapet som eier energisentralen ikke hadde noe kontroll over.

– Her fikk vi lov til å sette opp trådløse IoT-følere på tur og returrørene og fikk verdiene opp i et dashboard. Dette gjorde at vi fikk oversikt over temperaturene ute i anlegget, og hadde dokumentasjon og underlag til å foreslå tiltak til forbedringer og  ombygninger, sier Bjørnstad.

– Dette førte igjen til at energisentralen kan kjøre mye mer energieffektivt, med store besparelser. Realiteten er at man aldri hadde tatt seg råd til å sette opp tradisjonelle følere og kable til disse. Dette hadde blitt sett på som for kommersielt usikkert og for omfattende.

Et siste eksempel energirådgiveren trekker frem går på å utvide funksjonaliteten til eksisterende systemer ved hjelp av overliggende systemer.
– Tradisjonelt har vi vært veldige skeptiske til dette i bransjen, da en kontroller ikke skal være avhengig av eksterne signaler for å fungere – typisk hvis internett faller ut.Her mener jeg det er mulig å implementere mange gode tiltak til en veldig lav kostnad dersom man har kontroll på hva som skjer ved kommunikasjonen. Man kan gi et aggregat frikjøling, utekompensert trykkregulering og dynamisk start og stopp; man kan gi romkontroll nattsenking eller man kan prognosestyre snøsmelte anlegg, påpeker Bjørnstad.

Eirik kommer avslutningsvis med klar tale.
– Tørr å prøve ut egne og andres ideer. Vær ikke redd for å teste ting i småskala, på enkeltstående anlegg eller deler av byggene. Feiler man, så har man lært noe. Funker det, kan man skalere det opp. Dette bør være en del av enhver fremoverlent gårdeiers strategi for god energiledelse, understreker seniorrådgiveren fra Evotek AS.