I Irland kollapset boligmarkedet fordi mange arbeidsinnvandrere plutselig dro hjem. Finanstilsynet i Norge påpeker i sin nye rapport "Finansielt utsyn 2013" at det samme kan skje her hjemme. Dermed motsier de alle som ønsker mer boligbygging.

For første gang har Finanstilsynet gjort en grundig analyse av sammenhengen mellom befolkningsveksten i Norge og boligbyggingen.

Her blir det påpekt at gode og dårlige tider beveger den utenlandske arbeidskraften inn og ut av Norge. Hvis flyttestrømmen inn i Norge snur, frykter Finanstilsynet mange ledige boliger i Norge. Dette vil kunne forsterke et fall i boligprisene.

Dette står i skarp kontrast til budskapet fra en rekke aktører i boligmarkedet som hevder det bygges alt for få nye boliger i Norge til å holde tritt med veksten i etterspørsel.

Beregninger fra blant andre Prognosesenteret og Boligprodusentene anslår at det i dag burde bygges minst 38.000 nye boliger i året for å holde tritt med befolkningsveksten - i motsetning til de omlag 30.000 man ligger an til å bygge i år.

Flere har brukt underskudd i boligbyggingen som argument for at et vedvarende boligprisfall i Norge er usannsynlig.

"Til tross for rekordhøy samlet befolkningsvekst har antall husholdninger økt mindre enn antall nye boliger", heter det blant annet i rapporten.

I tillegg slår rapporten fast at, uavhengig av om det bygges for mye, for lite eller akkurat passe mange boliger nå, kan etterspørselen etter boliger falle.

Etterspørselen kan naturligvis bli påvirket av en krise i norsk økonomi - noe som i seg selv er mer sannsynlig enn mange kan ha inntrykk av.

Det som ikke er like opplagt, er at et boligprisfall i Norge også kan utløses og forsterkes av en bedring i økonomien i Europa, skriver Finanstilsynet.

Årsaken er at hele 60 prosent av befolkningsøkningen i Norge kommer som følge av innvandring, der en stor del er arbeidsinnvandrere fra Europa.

"Gitt at innvandrerne er mobile over landegrensene, vil økonomisk tilbakeslag i Norge eller sterk oppgang i utlandet, ha betydelige konsekvenser for befolkningsutviklingen. Stor nedgang i nettoinnvandringen kan innebære et potensielt boligoverskudd i Norge", skriver tilsynet i rapporten.

Finanstilsynet mener utviklingen i Irland, der boligprisene kollapset etter finanskrisen, illustrerer hva som kan skje ved et økonomisk omslag i eller rundt land med høy arbeidsinnvandring, slik Norge har hatt de siste årene.

Slike omslag får store konsekvenser i boligmarkedet. Kombinert med høy boligbygging bidro det til sterkt fallende boligpriser og bankkrise i Irland.

For Norge peker Finanstilsynet på at det kan bli betydelig færre husholdninger hvis det blir netto utvandring fra Norge ved et økonomisk omslag. «Dette kan medføre mange ledige boliger på det norske markedet», skriver tilsynet i sin rapport.

Tilsynet skriver også: «Stor nedgang i nettoinnvandringen kan innebære et potensielt boligoverskudd i Norge.»

I rapporten «Finansielt utsyn 2013 går det frem at igangsettingen av nye boliger er på linje med økningen i antall husholdninger.

Som kjent har byggebransjen og flere eksperter i lang tid hevdet at nybyggingen ligger langt etter etterspørselen.
 
- I en høykonjunktur med høy oljepris, internasjonal usikkerhet og lav rente er det særlig viktig at både myndigheter og banker har et langsiktig perspektiv i sine risikovurderinger, sier finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen ved framleggelsen av rapporten. 

Norsk økonomi er solid, og utsiktene er gode. Dersom verdensøkonomien utvikler seg svakere enn ventet, vil imidlertid norsk økonomi bli påvirket. Den gunstige utviklingen i Norge de siste årene skyldes blant annet en kraftig bedring i bytteforholdet med utlandet. Norsk råvarebasert eksport, spesielt olje, er solgt til høye priser på verdensmarkedet. Importprisene har falt i takt med nye produsentlands inntog i markedene for konsumvarer, fastslår rapporten.

Derimot – understrekes det - er norsk økonomi sårbar for en svekkelse i bytteforholdet. Mange bedrifter sliter allerede med høyt kostnadsnivå og sterk kronekurs i stagnerende markeder, mens petroleumssektoren og underleverandører til denne sektoren har god inntjening. Oljeprisen har særlig stor betydning. En varig nedgang i oljeprisen vil gi lavere aktivitet i petroleumssektoren, og vil ramme norske bedrifter som leverer varer og tjenester til petroleumsvirksomhet både på norsk sokkel og utenlands. Lavere internasjonal etterspørsel og lavere oljepris vil svekke inntjeningen i foretakene og øke bankenes utlånstap. Svekket inntjening kan igjen føre til økt arbeidsledighet og redusert konsum, som vil forsterke nedgangen i foretakenes inntjening ytterligere. En markert nedgangskonjunktur vil føre til sterkt svekket gjeldsbetjeningsevne i foretakene og en betydelig økning i bankenes utlånstap.

- Forventninger i husholdningene om vedvarende lave renter, høy sysselsetting, høy oljepris og sterk inntektsvekst kan lett snu til pessimisme og økonomisk tilbakeslag. Svekket tillit til norsk økonomi kan føre til et fall i boligprisene eller forsterke en påbegynt nedgang, og utløse en betydelig finansiell konsolidering i husholdningssektoren. Ringvirkningene til resten av økonomien kan bli store, og bankenes utlånstap vil øke, sier Baltzersen.

Rapporten viser til at boligprisene er rekordhøye og vokser fortsatt. Samtidig er gjelden i husholdningene rekordhøy, og gjelden vokser fremdeles raskere enn inntektene. I fjerde kvartal 2012 var gjelden om lag dobbelt så høy som inntektene. Andelen husholdninger med høy gjeldsbelastning øker. Rentebelastningen vokser, men den er fortsatt betydelig lavere enn før finanskrisen som følge av det lave rentenivået.

Hent hele rapporten her: Finansielt utsyn 2013