- Bruker teknologi til å forvalte eiendomsmassen bærekraftig

Bygningsteknologi blir i økende grad et viktig element for å sikre bærekraftige bygg. Brukerstyring av inneklima, fleksible kontorløsninger, maskinlæring og mange andre små og store tekniske løsninger utgjør nettverket som kan redusere utslipp både fra bygge- og driftsfasen. Kjeldsberg Eiendomsforvaltning i Trondheim har jobbet med avansert teknologi i mange år, og har sett hvordan ny teknologi kan brukes for å skape fordeler både for eiere, leietakere og miljøet.

– Når det ble snakk om «proptech» for noen år tilbake ble det snakket mest om «duppeditter» og sensorer. De siste årene har det modnet mer og utviklet seg i retning av større integrerte styringssystemer og bruk av data til styring av bygg og analyse av effekter. I dag dekker nok begrepet hele kjeden av byggteknologi og forutsetningene for at teknologien kan brukes fornuftig samt at den gir nytte for huseier og leietakere, sier Erik Erlien, daglig leder i Kjeldsberg Eiendomsforvaltning.

Selskapet forvalter omtrent 1.000.000 kvm nærings- og boligeiendom i hele Norge, og er en av de ledende eiendomsforvaltningsmiljøene i landet innen blant annet drift og forvaltning av eiendomsteknologi, ITB og energi og miljø i bygg.

Les også: Adm.direktør Roy Frivoll, Avantor: – Vi prioriterer funksjonalitet foran teknologi

Paraplybetegnelse for teknologi og prosesser
Han mener eiendomsbransjen må se på «proptech» som en integrert del av byggets øvrige tekniske infrastruktur, bygningskvaliteter og byggets bruk.

– En del ser nok fortsatt på «proptech» som noe som er på siden av alt det andre i bygget. Det gjør nok at en del huseiere og eiendomsutviklere er litt avventende til utviklingen og heller vil bruke noe velprøvd som de vet fungerer. Samtidig går utviklingen av teknologien som ligger i «proptech» fortere, og er blitt utviklet og utprøvd i andre bransjer som er kommet mye lengre i den digitale transformasjonen enn eiendomsbransjen. Denne modningen av teknologien er nok helt nødvendig for eiendomsbransjen.

– Selv om de store leverandørene av bygningsteknologi og SD-anlegg vil si de har drevet med «proptech» i mange år, så er det store skiftet overgangen til større og åpne systemer, ny fleksibel teknisk infrastruktur, og enklere og rimeligere integrasjoner med resten av byggets teknologi, sier Erlien.

Satser på forskning
Selskapet investerer løpende i både egne og felles forsknings- og utviklingsprosjekter.

– Som en eiendomsforvalter med en sterk eiendomsteknisk profil spesielt innen energi, miljø og bærekraft, har vi blant annet brukt mye tid på å prøve ut teknologi i både små og store systemer. Vi bruker en og del tid på eget forskning- og utviklingsarbeid, samarbeider blant annet med Institutt for teknisk kybernetikk ved NTNU, og har hatt flere masterstudenter inne på prosjekter, blant annet innen solceller og lagringsteknologi for energi. Vi er også sterkt involvert i EU-prosjektet «CityXchange» som blant annet ser på lagring av energi og energiutnyttelse mellom ulike fysiske objekter, såkalte «Positive Energy Blocks». Prosjektet er finansiert av EU, Trondheim kommune, NTNU og huseiere.

– Vi har også utviklet og levert egne nisjeløsninger, eksempelvis et enklere skybasert toppsystem. Vi bygger også en egen datavarehusstruktur og er opptatt av få kontroll på data til bruk for styring og ledelse av eiendomsforvaltning og eiendomsdrift på tvers av plattformer. Det handler om systemer for å samle data og infrastruktur for analyse. Vi har også jobbet mye med å utvikle verktøy for beslutningsstøtte for ledelsen basert på data fra byggenes systemer. I tillegg fjerndrifter vi mange bygg basert på egen og andres teknologi. Vi har brukt mye tid på å forstå hvordan ulik teknologi fungerer og har jobbet på mange fronter innenfor bygningsteknologi de siste årene, sier Erlien.

Opptatt av nytte og besparelser
I møte med veldig mange nye teknologier er selskapet opptatt av dialog med oppdragsgivere og leietakere om behov.

– Når vi har diskusjoner med huseiere og leietakere ender det ofte med hvordan teknologien gjør at vi får bedre kvaliteter i lokalene, eksempelvis bedre inneklima eller lavere drift- og felleskostnader. Dette er ofte tema for eksisterende bygningsmasse, og vår erfaring er at om man ikke ser eller opplever nytten av investeringen, er det vanskelig å få oppslutning både om investeringer og at teknologien faktisk brukes, slik at det bare blir en «ting».

– I eldre bygg må huseier ofte ta en basisinvestering for å oppgradere automatikk eller lignende for å kunne ta i bruk ny teknologi som gir vesentlig positive effekter. Det er ofte en terskel man kvier seg for å ta. I utgangspunktet «ser» man veldig lite av investeringene i den grunnleggende teknikken og automasjonssystemene. Det er først når man tar de neste stegene at mulighetene i teknologien blir tilgjengelig og skaper effekter. Ofte er det slik at alt som kan vises på en skjerm skaper engasjement og fungerer veldig godt. Teknologiinvesteringer kan være risikabelt, og det er ikke for del fleste å ta store kostnader for å se om teknologien fungerer. Det er bakgrunnen for at vi satser på testing i laboratorier før vi setter det ut i byggene. Det handler om å spare penger og å skape nytte for både leietakerne og oss, sier han.

Fortsatt mye «hype»
Selv om mye av teknologien er kommet langt, mener Erlien at det fortsatt er en god del «hype» innen «proptech».

– Jeg mener operativ bruk av VR og AR-teknologien innen eiendomsdrift og eiendomsforvaltning fortatt ligger et stykke frem i tid, men innen maskinlæring, automatisering og kunstig intelligens skjer det derimot veldig mye spennende og som operativt tas i bruk nå. Til sammenligning er «big data» koblet med sensor-teknologi ganske veletablert. Vi jobber blant annet sammen med nye aktører som utvikler egne plattformer, blant annet et spennende selskap som heter Autility. Trondheim Areal AS er også en fremoverlent eiendomsbesitter som virkelig har ambisjoner med «proptech», både å teste ut og å ta i bruk. Slike aktører er med å flytte fronten, og er kjempespennende å jobbe sammen med.

– Vi jobber også i andre prosjekter innen alle områder for teknisk styring for å se hvordan ulik teknologi kan fungere i den praktiske driften av byggene. For en aktør som oss er det mye verifiseringsarbeid for å avklare om og hvordan ulike typer teknologi fungerer både med tanke på tekniske, økonomiske og miljømessige effekter.

– Skal man være god på både teknologi, systemer og leverandører, må man investere en god del av egen tid og ressurser. Det er det nok ikke alle som kan, sier han.

Les resten av saken på ITB Aktuelt - klikk her