Bruker datadreven eiendomsdrift for å få kontroll på energiforbruket

– Selv om jeg i utgangspunktet er interessert i alle former for datadreven eiendomsdrift, er det viktig å se hva som fungerer i hverdagen. Når vi anskaffer verktøy for datadreven eiendomsdrift, er det primært for å få kontroll på energiforbruket og for å få ned felleskostnadene for leietakerne. Vi har blant annet anskaffet Airthings-sensorer for å kontrollere at inneklima er som forventet og for raskt å kunne iverksette tiltak om vi oppdager avvik. Det handler om å tilrettelegge for en bedre hverdag for leietakerne, sier Kolbeinsen.

Anthon Eiendom forvalter en rekke store eiendommer i og utenfor Oslo. Eiere i Anthon Eiendom AS er det familieeide investeringsselskapet Anthon B Nilsen AS og det svenske børsnoterte eiendomsselskapet Fastighets AB Balder med 50 prosent hver av de stemmeberettigede aksjene.

Han forteller at selskapet bruker flere tekniske systemer for å kartlegge ulike forhold i byggene. 

– Vi bruker i Swegon WISE i nye og rehabiliterte bygg, et system som gir oss trygghet og kontroll på ventilasjon og temperatur i lokalene. Vi har også anskaffet VARIG for å kartlegge CO2-utslipp fra byggene. Dette er et verktøy som henter inn data fra energimålere, vannmålere og avfallshåndteringen for å gi en oversikt over utslippene fra byggene og for å identifisere områder hvor vi kan bli bedre. Verktøyet kartlegger både CO2-utslipp fra driften, men også fra bygningsmassen. Om man gjør en rehabilitering kan vi eksempelvis se hvor mye vi tar ut og tilfører av CO2. Om leietaker ønsker å tilpasse lokalene kan vi kartlegge CO2-utslippene fra tilpasningen.

– For å få til dette må vi også ha et energioppfølgingssystem, EOS. Her bruker vi vår partner EVOTEK, som samarbeider med Energinet, som henter inn energidata for byggene, både på fjernvarme, energi- og vannforbruk. Vi har også masse vannmålere. Kommunene har begynt å montere moderne vannmålere, men vi som gårdeier får ikke tak i dataene fra kommunene. Det er ikke som med Elhub, som var en revolusjon når det kom, hvor man får kvalitetssikrede data. På vann får man ikke dette og vi må lese av manuelt månedlig. For å løse denne utfordringen tester vi nå Smartvatten for kontinuerlig datainnhenting på vannforbruket. Dette brukes allerede på flere bygg.

– Airthings brukes ad-hoc for å sørge for at vi er innenfor det vi ønsker av temperatur. Noen SD-anlegg er ikke så detaljert og ventilasjonsanleggene sier noe om temperaturen inn og ut av aggregatene, men med trådløse Airthing kan vi lese av temperatur og CO2-mengde i lokalene i sanntid. Med Airthings kan vi kvalitetssikre data fra andre systemer, eller der vi ikke har overvåkning. Til slutt samler vi data fra alle SD-anleggene på Nordomatic sin plattform.

– Vi prøver å standardisere alt på Nordomatic og har Swegon på romstyring. Dette er en standard på de mest avanserte byggene. I tillegg går data fra SmartVatten rett inn i Energinett. Da har vi to overordnede systemer som driftsteknikere må inn i daglig, sier han.

Kolbeinsen forteller at løsningene fungerer veldig bra, men at man også oppdager nye behov.

– På nybygg og totalrenoverte bygg er vi kommet veldig langt. Men det å «retrofitte» eldre bygg og oppdatere de er fortsatt en utfordring. Om du sammenligner med apper til smarttelefoner forventer du at de oppdateres automatisk. Slik er det ikke alltid i SD-verden. SD-anlegg kan sammenlignes med en app, men leverandørene oppdaterer ikke plattformene forløpende. Da blir ofte løsningen etter hvert utdatert. Jeg mener systemleverandørene burde vært bedre på å oppdatere SD-anleggene.

– På eldre bygg løser vi noen av disse utfordringene med trådløse sensorer, eksempelvis Airthings. Da kan vi montere opp og bytte ut sensorer for å få bedre oversikt. Med trådløs teknologi blir det lettere å optimalisere byggene uten nødvendigvis å investere i dyre anlegg, før man vet hva man trenger.

– Det gjør det også lettere med behovsstyrte anlegg og i dag styre Swegon WISE med bevegelsessensorer i stedet for kalender. Før pandemien skrudde man på anleggene kl. 07:00 og av kl. 17:00. Dette var den normale arbeidstiden før, men etter pandemien jobber mange lengre på kvelden eller har hjemmekontor. Da er det ikke vits i å kjøre ventilasjon om kontorene er tomme. Nå er anleggene satt opp slik at det dekker behovet i sanntid, sier han.

Kolbeinsen forteller at de prøver å standardisere anleggene så godt det lar seg gjøre. 

– På byggene som oppdateres installerer vi Swegon. Men vi har også eldre bygg som er oppdatert på forrige system. Man må nesten total-rehabilitere bygget for å oppdatere all styringen. Siden vi har ulike systemer i byggene, er vi avhengig av APIer fra de enkelte systemene. Så lenge systemene er online får vi alarmer, men om de ikke er online må man logge seg på fysisk. Vi ønsker derfor å være proaktive for å sørge for at alle anleggene er online og fungerer godt sammen. 

– Om man kjøper et bygg, har de ofte forskjellige anlegg og systemer. Målet på sikt er å ha et standardisert toppsystem på alle byggene. Foreløpig klarer vi ikke å få alt på en plattform, men det er en kontinuerlig jobb. Hovedfokuset vårt er at leietakerne skal slippe å gi beskjed om feil eller mangler.

Selskapet bruker også vibrasjonssensorer fra soudsensing for å overvåke ventilasjonsanleggene på bygg uten SD-anlegg. 

– Med vibrasjonsssorer vet vi om anleggene stopper eller om det er unormal driftstid. Dette er vibrasjonssensorer som etter-installeres og lærer seg vibrasjons-signaturen til motorer eller pumper. Disse sensorene utløser alarmer eller feilmeldinger om det er avvik fra driftstiden. Da får man også alarmer om et anlegg er på vei til å havarere. Vi kan for eksempel bruke disse sensorene for å ha kontroll på om anleggene fungerer gjennom reklamasjonstiden. Da har man bedre dokumentasjon mot leverandørene om noe skulle feile under reklamasjonstiden.

– Vi ser også på behovsstyrt service på ventilasjon ved hjelp av sensorene. De kan installeres på vanlige viftemotorer og da er det ikke noen behov for ventilasjonsentreprenørene å ha service, utover å bytte filter. Anleggene kan gå i flere år, men om motoren er på vei til å havarere, er det greit å kunne håndtere dette før det er for sent. Da slipper man også å bytte lager unødvendig. Dette kalles prediktivt vedlikehold, og er noe vi jobber aktivt med. 

– Vi er ikke en veldig stor aktør og ønsker ikke å være først i løypa, men ønsker å bruke velprøvd teknologi så lenge vi ser at dette kan gi oss besparelser i driften. Det er selvfølgelig mulig å teste nye ting, men det primære fokuset er på leietakerne og å få ned felleskostnadene, sier han.

Kolbeinsen peker på et stort fokus på energieffektivitet i lys av høye strømpriser de siste årene.

– Selv om strømprisen øker og leietakerne får høyere kostnader, ser de ofte ikke eget forbruk. Vi kan godt investere i energieffektivisering, men da ønsker vi å ha med leietakerne. Om det er noe leietakerne ønsker, er det viktig at vi er med på investeringen. Vi ønsker å ha gode bygg fra start slik at vi kan sørge for at vi vedlikeholder bygget så godt som mulig. Det er også mye «nice to have» teknologi vi ikke ønsker for mye av. Det er masse ting man kan investere i, men det viktigste er at det gir verdi for leietakerne.

– Om vi skal spare energi, må vi ha også et godt beslutningsunderlag. Om vi ser at et gatevarmesystem er fornuftig kan vi se det opp mot besparelsene. Vi bruker analyser for å se hvilke tiltak som lønner seg. Det handler blant annet om nedbetalingstid og mye annet.

– Det handler også om å få til grønne leieavtaler. Da må vi kunne dokumentere investeringskostnader og besparelser. Leietaker er ikke interessert i å investere om ikke leietakerne også får en gevinst. Det handler om å få presentert og dokumentert besparelsene godt.

– Jeg har tidligere jobbet med EPC-kontrakter mot kommuner. Da dokumenterte vi energibesparelsene i opptil 3-5 år i fremtiden, men om bruken endres, vil behovet endres. Da kan vinningen fort gå opp i spinningen, sier han.

Hvordan tror du fremtidens løsninger for datadreven eiendomsdrift vil se ut?
– Jeg tror vi vil se en akselerasjon av eiendomsteknologi i årene som kommer. Det vil komme flere sensorer og små SD-anlegg med trådløse sensorer med 10 års levetid. Da kan man ha flere sensorer og få bedre kontroll på anleggene. Anleggene vil også bli enklere å sette opp. 
– I tillegg vil vi se flere aktører som bruker trådløse sensorer på flere typer anlegg. Flere og flere av tingene man installerer, har allerede datatrafikk over strømkabler. Da slipper man å bruke masse tid på kabling for å få data til skyen, og med et API kan man enkelt koble data til eksisterende systemer. Vi har også sett at de proprietære systemer blir dyre å vedlikeholde og at dette er noe vi vil se mindre av. Om noen år vil alle systemene snakke sammen, og om man kobler opp en ny føler, kan man enkelt koble det til eksisterende systemer. 
– Jeg tror også vi vil gå over til SaaS-løsninger slik at investeringskostnaden blir flyttet over på løpende kostnader basert på behov. Da kan vi tilpasse kostnaden til behovet hos leietakerne på en enda bedre måte, avslutter Kolbeinsen.