Alle fem entreprenører ble bedt om å få ned byggekostnadene med 20 prosent da de konkurrerte om Ulven-utbyggingen. - Det å komme tidlig inn i planleggingsprosessen var alfa og omega. Det er modellen for fremtiden, mener Oras som er en del av vinnerlaget i Team Veidekke. Oras møter oss mannssterke etter å ha bidratt til å gå seirende ut av anbudskonkurransen om utbyggingen på Ulven i Oslo. Utbyggingen er et av OBOS største utbyggingsprosjekter noensinne, med et estimat på opp mot 3.000 boliger. De fem konkurrerende entreprenørene, AF Gruppen, NCC, Skanska, Veidekke og Betonmast Selvaagbygg, ble bedt om å utvikle et konsept for boligfeltet, samt et samlet prisestimat på hva boligprosjektet kunne komme til å koste. Ifølge OBOS var målene med innovasjonskonkurransen, som ble annonsert under Byggedagene i fjor, å: * inngå rammeavtale med aktører * tilrettelegge for innovasjon * tilrettelegge for industrialisering som kommer kunden til gode * redusere byggekostnad, uten at det går på bekostning av bo- og boligkvalitet * få aktører til å finne egne, egnede konsepter, utenom den vanlige totalentrepriseprosessen * gi en forenklet og raskere kontraheringsprosess ved rammeavtale, gjentakelse og volum * tilrettelegge for høyere produktivitet og mindre risiko for både byggherre og leverandør (rådgivere/ entreprenør) Ingen klassisk anbudsrunde Distriktsleder Knut Sigvartsen i Oras, distrikt Oslo/Akershus/Buskerud, møter oss sammen Lars Petter Nilsen og Erik Vold. Han vil ha med gutta som har vært mest involvert i anbudsprosessen. De forteller alle tre om et veldig spennende prosjekt, som vil oppta dem og andre underleverandører i Team Veidekke i hvert fall de ti nærmeste årene. Ulven skal forvandles fra et sted dominert av kontorer, lager og logistikk til et attraktivt boligområde. Sigvartsen forteller om annerledesheten: - Dette har vært en svært spennende tilbudsprosess for Oras. Det har på ingen måte vært en klassisk anbudsrunde, men en innovasjons- og utviklingskonkurranse i to faser. I prekvalifiseringsfasen valgte Veidekke å ta med seg Oras og et tverrfaglig team. Allerede i denne fasen måtte tilbyderne forplikte seg til å levere leiligheter som ligger godt under gjengs markedspris. I selve innovasjonsfasen ble det foruten arkitektur lagt vekt på gode planløsninger, hvor kjøkken og bad vektlegges særskilt. For Oras som landets ledende VVS-entreprenør var det en spennende oppgave å finne løsninger innen rør og ventilasjon som innfrir disse kravene samtidig som miljøegenskaper, materialvalg og energibruk skal ivaretas, sier han og forteller videre at det ikke var noen spesifikke krav i forhold til VVS, med unntak av kostnadsfokus og praktiske planløsninger: - En felles oppgave for alle involverte var å få ned byggekost med ca. 20 prosent, opplyser Sigvartsen videre. Dialog på tvers skaper større forståelse Lars Petter Nilsen og Erik Vold i Oras hadde helt frem til anbudsdokumentene ble levert, ukentlige møter og workshops med de ulike rådgiverne. De følte at partnerne i Team Veidekke stilte opp med alle sine beste folk og at det var helt essensielt at man traff hverandre helt fra begynnelsen i en prosess som tok et halvt år. - Vi kom inn i en ekstremt tidlig fase, mye tidligere enn vi er vant med. Verden endrer seg heldigvis, så nå kunne vi forholde oss til de samme rådgiverne hele veien. De fikk forståelse for våre behov og vi for deres. Vi hadde et felles mål, og det lyktes vi med å nå, sier Nilsen. Vold supplerer: - Ofte har man sine kjepphester i slike diskusjoner. Arkitektene har sine, vi har våre, og så videre. Her fikk vi noen interessante diskusjoner underveis og noen aha-opplevelser i forhold til hvordan de enkelte jobber og hva de må ta hensyn til. Det har vært veldig nyttig å få innsikt i, sier han. Effektiv utnyttelse av plassen Team Veidekke består, foruten Veidekke og Oras, av LPO Arkitekter, Landskaperiet, Stema Rådgivning, Dr.techn. Olav Olsen, Rambøll, Brekke & Strand Akustikk og Erichsen & Horgen. De to Oras-medarbeiderne har hatt spesielt mye kontakt med Erichsen & Horgen i planleggingsfasen. Hvor man tidligere har kommet i klinsj ved tekniske føringer og strenge rammer, har de her diskutert seg gjennom hvordan de kan holde seg effektivt innenfor rammene på en kvadratmeterpris satt av OBOS. - Vi kjenner litt til byggemåten til Veidekke. Enhetene går igjen, repetisjonseffekten sparker inn, et prinsipp som også Selvaag stod for i mange år. Det gjelder å gjøre det industrielt, ikke ha så mange variabler, få sjaktene plassert riktig, da blir det billigere. Hele gruppa var heldigvis enige om rammene, dermed var grunnprinsippene satt, forklarer Vold overfor VVSforum. Måten Team Veidekke har planlagt leilighetsstørrelser og utnyttelsesgrad synes å ha falt i smak hos OBOS. – Våre leiligheter kan selges til en høyere pris enn det konkurrentene våre foreslo. Det er ingen lange korridorer eller svalganger, men arealeffektive leiligheter som kan gjentas gjennom prosjektet, sier prosjektleder Espen Stordal i Veidekke Entreprenør til Byggeindustrien. I Veidekkes utkast er det få leilighetstyper og tre forskjellige prinsipper for bygningskropper. Det er kun to typer bad; ett stort og ett lite. I tillegg er det én type sjakt som vil gå igjen i alle byggene, i alle leilighetene vil den ligge mellom kjøkken og bad. – Vi har også blant annet lagt opp til attraktive fireromsleiligheter med en hybel, og en veldig fin og arealeffektiv fireroms på 67,5 kvadratmeter. Dette er gode og attraktive leiligheter som sannsynligvis vil treffe markedet på Ulven godt. Gjennom hele prosessen har vi tenkt mye på hvor mye OBOS kan få solgt leilighetene vi lager for, og hva slags mennesker som vil bli de typiske leilighetskjøperne på Ulven, forklarer Stordal videre til Byggeindustrien. Spent på fremdrift Oras legger ikke skjul på at de er spent på hva som vil skje når man entrer drift og byggefasen. Byggeprosjektet er planlagt til ti år, og mye kan endre seg frem til 2027. – OBOS har allerede begynt å endre litt på konseptet. Hele området skal bygges ut, og det blir enda mer omfattende enn det først så ut til å bli. Nå som vi er en del av et team, er vi alle på samme lag og kommer nok ikke til å krangle med entreprenør. Vi vil se at ved eventuelle endringer må alle parter legge noe i potten, sier Sigvartsen. Leilighetene skal selges før man kommer i gang, noe som gjør at ting kan dra litt ut i tid. Særlig hvis boligmarkedet kjølner. – Vi vet jo egentlig ikke hvor lang tid dette kommer til å ta, noe som gjør det litt ekstra spennende for oss. Men uansett hva som skjer, har jeg lyst til å snakke litt for bransjen. Dette er måten å planlegge prosjekter på. Gjennom et så tett samarbeid får man bedre og mer kostnadseffektive løsninger, uavhengig av hvem som samarbeider med hverandre. Det er på tide å tenke litt nytt også på byggherre– og totalentreprenørsiden. Da slipper man de klassiske kranglene med for eksempel arkitektene, sier Knut Sigvartsen til slutt.