Advokat Rolf Markussen, entrepriserettsekspert fra advokatfirmaet Grette.

Ekstrem økning i råvare- og materialpriser krever bedre kontraktskompetanse

- Bransjen har vært preget av høyt konfliktnivå i mange år, og pandemien har forverret situasjonen:

0

Advokat Rolf Markussen, entrepriserettsekspert fra advokatfirmaet Grette, jobber til daglig med rettslige problemstillinger forbundet med ekstrem prisøkning.  På et webinar 30. juni i regi av Rørentreprenørene Norge belyste Markussen ulike problemstillinger knyttet til risiko og kontraktsregulering når prisene skyter i været, vareleveranser blir forsinket og utsiktene i prosjektet endres.

Knapphet på en rekke råvarer har i noen tilfeller ført til 50 prosent prisøkning på kort tid. Ifølge det tyske industri- og handelskammernettverket (DIHK) oppgir 42 prosent av bedriftene høye strøm- og råvarepriser som en forretningsrisiko. Flaskehalser i forsyningskjeder og stor global etterspørsel skaper hodepine også for norske byggeprosjekter.

– Jeg opplever økende antall henvendelser på utfordringer forbundet med koronapandemien. Det begynte med valuta i april 2020, og har gradvis gått over til utfordringer med råvarepriser i mange bransjer. Dette henger sammen med pandemien, nedstengte fabrikker, færre på jobb og forsinkelser på leveranser som forplanter seg til andre fabrikker. Vi ser også at store offentlige infrastrukturprosjekter i Kina, USA og mange andre land tømmer verdensmarkedene for råvarer, sier han.

Markussen forteller om en bransje preget av høyt konfliktnivå i mange år og at pandemien dessverre bare har forverret situasjonen.

– I begynnelsen av pandemien hadde jeg et håp om at byggenæringen skulle bli bedre til å ta vare på hverandre, ha bedre dialog og styrke samholdet. Selv om noen byggherrer har gått foran som mer pragmatiske, er det dessverre slik at mange går i skyttergravene ved en konflikt. Det handler om å verne pengene sine på alle nivå. Det er generelt for mye tvister og jeg mener vi trenger en fundamental holdningsendring i alle ledd for å få en sunnere og mer produktiv bransje, sier han.

Standardavtaler gir god dekning for økte priser
Totalentreprisestandarden NS8407 gir entreprenøren totalansvaret for prosjekterende og utøvende, noe som speiles ned mot rørleggere, elektrikere og andre underentreprenører som har ansvaret etter 8417 på sitt fagområde.

– I en ren 8407 eller 1817, uten avvik, har man krav på alminnelig lønns- og prisstigning etter SSB sin boligblokkindeks. Det blir ofte er diskusjonstema etter kursene mine om man skal bruke rørindeksen, som rørleggere ønsker, eller om man skal ha gjennomsnittsindeks. I gjennomsnittsindeksen inkluderer man grunnarbeid, tømrer og alle de andre fagene, men de siste årene har rørindeksen steget betraktelig mer enn for andre fag, sier han og utdyper:

– Mitt juridiske standpunkt er at standardavtaler gir rett til å bruke rørleggerindeksen. Mitt råd er derfor å ta dette inn i tilbudsbrevet gjennom å si at tilbudet er basert på rørindeksen i SSB sin boligblokkindeks.

Prisstigning ved forsinkelser
Markussen har erfaring med mange problemstillinger forbundet med prisøkning og ser også på konsekvenser av økte priser i forsinkede prosjekter.

– I de aller fleste kontrakter har hovedentreprenør eller byggherre et ønske om å låse prisene uten indeksregulering gjennom avvik fra NS. Da må man som rørleggere gi en pris som tar hensyn til en forventet prisstiging. Det er nettopp uforutsette prisstigning som rammer bransjen så hardt akkurat nå. Om man skal ta med ekstrem prisstigning taper man anbudet og med dramatisk høyere råvarepriser blir dette et problem for alle.

– NS gir en del rettslige muligheter for å kompensere for prisstigning ved forsinkelser i prosjekter, selv om kontrakten i utgangspunktet er fast. Man har rett på kompensering for merkostnader fordi man må inn i en senere perioder med ekstrem prisstigning. Dette gir en viss grad av kompensasjon, sier han.

Ulike beregningsmetoder for prisstigning
Selv om NS uten avvik gir god beskyttelse mot prisstigning, kan det fortsatt oppstå tvister rundt beregningsmetoden for kompensasjon.

– Det som er litt synd er at NS-standarden ikke regulerer hvilken metode som skal benytte ved beregning av kompensasjon. Gjennom bransje- og rettspraksis er det nødvendigvis blitt utarbeidet noen metoder. «Oppstartmetoden» er den enkleste og gir kompensasjon for prisstigningen fra forutsatt oppstart til faktisk oppstart. Det er litt det samme med «tyngdepunktmetoden» som tar utgangspunkt i tyngdepunktet mellom planlagt og faktisk produksjon. Om det er seks måneder forsinket får man prisjustert hele kontraktssummen med seks måneder. Det gir bedre beregninger for faktiske merkostnader og mange byggherrer godkjenner denne metoden. Jeg vant en slik sak i tingretten januar 2021.

– Noen byggherrer prøver seg på det jeg kaller «byggherremetoden» som beregner prisstigning med basis i siste måned i kontraktens forutsatte fremdriftsplan. Om prosjektet skal leveres desember 2020, vil byggherre bare godta prisregulering av kontraktfaktura etter desember 2020 med basis i SSB indeks samme måned. Det gir veldig liten uttelling i forhold til de faktiske merkostnadene.

– Ideelt sett bør dette tas inn i avtalene, men det er sjeldent et tema når kontraktene inngås.

Han forteller at NS også gir rett på betaling etter dagens prisnivå på alt av tillegg- og endringsarbeid. Dette kan gjøres med regning- eller enhetspriser.

Fortsatt omdiskutert
I kontrakter med store avvik fra NS er det fortsatt omdiskutert blant entrepriseadvokater hvordan man kan få kompensert for høyere priser.

– Om materialer er en stor del av leveransen og det oppstår en situasjon med uforutsette og ekstremt høye priser mener jeg man kan få kompensasjon etter loven om «bristende forutsetninger». Høyesterett har sett på dette noen få ganger, men det er sjeldent jeg ser varsler om dette nå under pandemien.

– Om man har en kontrakt med mye materialleveranser og påføres et betydelig tap bør man vurdere å bruke «bristende forutsetninger» som argument for kompensasjon. Dette må vurderes i den enkelte situasjon, sier Markussen.

Må ta forbehold i nye kontrakter
Selv om Markussen mener NS gir god juridisk sikkerhet, anbefaler han å bruke forbehold om prisstigning i nye kontrakter.

– Det er klart man er nødt til å tenke gjennom dette ved nye tilbud og kontrakter. Det er mange aktører som inngikk avtaler i 2019 og har tapt mye penger de siste årene. Det er ikke vanskelig å hensyn ta dette juridisk i tilbudet. Det krever at man ettertrykkelig tar forbehold om hvor mange prosent prissting man har kalkulert med. Man setter et høyere tilbud og sier at vi tar risiko for fem prosent prisstigning, men om det blir ekstraordinære og uforutsette prisendringer over dette har man rett på kompensasjon. Det er ikke vanskelig juridisk, men det er vanskelig kommersielt.

– Forbehold om uforutsett prisstigning er ikke det letteste å ta opp i tilbudet, men er noe vi nå ser er svært viktig, sier han.

Etterlyser revidert NS
Markussen mener uforutsette hendelser ikke er godt nok regulert i NS-standarden.

– Det er håp om at nye standarder kan gi en bedre regulering av uforutsette hendelser etter det vi har opplevd det siste året. Det snakkes mye om store endringer i leiekontrakter på kjøpesentre. I dag innebærer en standard leiekontrakt at man må betale selv om det er strengt. Dette vil det bli diskusjoner rundt i fremtidige standardavtaler for leie. Det er fortsatt et ubesvart spørsmål om fremtidige versjoner av NS vil hensynta slike ekstreme situasjoner som vi har opplevd de siste årene.

– Alle jurister og advokater lærte om «force majeure» på studiene, men jeg lover det er mange som har lest seg opp på jussen etter korona, avslutter Markussen.

Se hele webinaret her