Advokat Helge A. Tryti i Codex Advokat Oslo AS.

Totalentreprise i 10 artikler (NS 8407/ NS 8417)

Artikkel 7:  Avslutning av prosjektet og overtagelse – krav til testing, innkalling, FDV m.v. - Advokat og partner Helge A. Tryti, Codex Advokater:

0

Artikkel 7: 
Avslutning av prosjektet og overtagelse – krav til testing, innkalling, FDV m.v.

Avklaringer før oppstart
Ulike oppdrag gir ulike behov for testing, opplæring, innregulering m.v. En totalentreprise for etablering av en byggegrube gir mindre behov for testing og innregulering enn en totalentreprise for etablering av ventilasjon i et nybygg. Derimot krever etablering av en byggegrube dokumentasjon for at cotehøydene er korrekte.

Totalentreprise etter NS 8407 er en kontrakt hvor oppdraget kan være alt fra et ferdig nybygg til legging av betongstein til hovedinngangen til bygget. Hver kontrakt må derfor justeres for det oppdrag prosjektet innebærer.

Forberedelse til overtakelse
Etter NS 8407 pkt. 36.1 plikter totalentreprenøren å varsle oppdragsgiver og sidestilte entreprenører om testing og innregulering samt hva som kreves av medvirkning fra disse for at dette skal kunne gjennomføres. Dersom slik medvirkning ikke blir mulig eller blir forsinket, må det varsles til oppdragsgiver på ordinær måte med eventuell krav om fristforlengelse.

Testing og innregulering skal nedfelles i protokoller som skal fremlegges for oppdragsgiver senest tre uker før overtagelsen. I en underentreprisekontrakt etter NS 8417 er denne fristen fem uker før overtagelse.

Dersom slike protokoller ikke foreligger i tide, kan det gi oppdragsgiver rett til å nekte overtagelse fordi han da ikke får anledning til å forvisse seg om at de funksjonskrav som er satt i kontrakten har blitt oppfylt.

Samtidig bør partene før oppstart være tydelige på hvilke tester og hvilke protokoller som skal foreligge i den enkelte kontrakt.

FDV-dokumentasjon, kontrollbefaring og opplæring
FDV-dokumentasjon skal i NS 8407 leveres komplett tre uker før overtagelse. Er det en NS 8417-kontrakt er kravet fem uker før overtagelse.

De fleste har problemer med å levere FDV-dokumentasjon så lenge før overtagelse og har kanskje ikke en gang til intensjon om å levere slik dokumentasjon før overtagelse. Det bør derfor komme frem enten i selve kontrakten eller tas opp på et oppstartmøte slik at partene blir enige om når FDV skal leveres. Det for å unngå at for sen levering av FDV skal bli et ekstra og unødvendig punkt om det ellers blir problemer i sluttoppgjøret.

Mange har heller ikke til intensjon å foreta en kontrollbefaring av egne arbeider før overtagelse som om slik egenbefaring følger av den kontrakten partene har signert på. Fra en slik befaring skal totalentreprenøren lage en protokoll som viser hva som gjenstår, hva som er utbedret mellom egenbefaringen og overtagelsen og hva som gjenstår ved overtagelsen. Slik ajourført skal overleveres til oppdragsgiver ved oppstart av overtagelsesforretningen (NS 8407 pkt. 37.1. 4.ledd).

Nødvendig opplæring skal være gjennomført før overtagelse. Skal slik opplæring gjennomføres senere må det avtales.

Alle slike forhold må drøftes og helst avklares før oppstart for ikke å sitte med uenigheter i forbindelse med overtagelse og sluttoppgjør.

Innkalling til overtakelse
Totalentreprenøren skal i rimelig tid før ferdigstillelse skriftlig innkalle oppdragsgiver til overtakelsesforretning. En frist på to uker fra mottatt innkalling anses som rimelig tid.

I innkallingen skal det fremgå at manglende oppmøte etter en korrekt innkalling medfører at totalentreprenøren kan gjennomføre overtagelsen alene med mindre det i tide er meldt gyldig forfall. En innkalling som ikke er korrekt kan medføre at dagmulkten fortsetter å løpe.

Retten til å nekte overtagelse
Totalentreprenøren kan nekte overtakelse dersom det gjenstår vesentlige arbeider. Mindre gjenstående arbeider eller mangler som ikke er til vesentlig hinder for bruken av arbeidene gir ikke rett til å nekte overtagelse.

Derimot kan manglende innregulering eller manglende dokumentasjon gi grunnlag for å nekte overtagelse dersom det fratar oppdragsgiver muligheten til å kontrollere om kontraktens forpliktelser er oppfylt.

Har totalentreprenøren også ansvar for brukstillatelse eller ferdigattest, vil manglende rett til å benytte bygget gi rett til å nekte overtagelse.

Overtakelse – befaring og protokoll
På overtakelsen overtar oppdragsgiver kontraktsgjenstanden og risikoen går over fra totalentreprenøren til oppdragsgiver. Dagmulkten stopper, forsikringsplikt opphører, risikoovergang, sluttoppgjør kan kreves, reklamasjonsperiode starter m.v.

Oppdragsgiver og totalentreprenør bør sammen gå en befaring og det skal føres en protokoll med bemerkninger fra befaringen. Totalentreprenør skal fremlegge oversikt fra egenbefaring med oversikt over hva som ev. er utbedret og ferdigstilt.

Befaringen skal være «aktsomt». Begrepet har noe ulik betydning avhengig av hva det er tale om, men oppdragsgiver har selv ansvaret for at han besitter tilstrekkelig kompetanse til å vurdere om ytelsene er kontraktsmessige eller ikke.

Partene er pliktig å føre protokoll hvor alle merknader skal fremgå. Uenigheter skal fremgå av protokollen og den skal undertegnes av begge parter. I protokollen skal det registreres feil, mangler og gjenstående arbeider. Både totalentreprenør og oppdragsgiver har rett til å få notert sine merknader selv om den andre ikke er enig. Entreprenøren må kreve notert sin innsigelse dersom han er uenig i de anførsler oppdragsgiver krever registrert.

En visbar mangel som ikke er notert i overstakelsesprotokollen anses som akseptert. Det avgjørende er hva som fremkommer i protokollen. Det er irrelevant om oppdragsgiver tok seg tilstrekkelig tid til å befare hele kontraktsgjenstanden.

Varer overtakelsen mer enn én dag er det den første dagen som regnes som fristavbrytende. Det bør for øvrig gås en egen befaring eller registreringsforretning med totalunderentreprenører.

NS 8430 er et standardformular for overtagelse utarbeidet av Standard Norge. Et forenklet formular kan lastes gratis ned fra våre fagsider www.entrepriserettsadvokater.no.

Urettmessig bruk
NS 8407 legger opp til at det alltid skal holdes en formell overtagelse. Dersom oppdragsgiver tar i bruk hele eller deler av byggeprosjektet uten at slik overtagelse er avtalt, skal totalentreprenøren skriftlig gi oppdragsgiver en frist for å fratre bruken eller at det holdes delovertagelse.

Først dersom oppdragsgiver likevel ikke avslutter den urettmessige bruken, vil bruken få den virkning at byggeprosjektet anses overtatt med de mangler og gjenstående som da foreligger. Dette i motsetning til den tidligere standarden NS 3431 der bruken i seg selv medførte at overtagelse ble ansett foretatt.

Delovertagelse
Partene kan fritt avtale delovertagelse enten i den opprinnelige kontrakt eller underprosjektet. Det skal da lages en protokoll for delovertagelsen på samme måte som ved en ordinær overtagelse. Delovertagelsen får da tilsvarende virkninger som en overtagelse av hele prosjektet for de deler som overtas.

Det bør fremgå klart hva som overtas og det bør angis verdien av det som overtas ut fra kontraktens totalsum.

WP Facebook Auto Publish Powered By : XYZScripts.com